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특별기고 - 전세 사기를 당하지 않으려면 2-2회: 주택임대차보호법의 완전 이해
- 주택임대차보호법의 적용 범위 및 소액임차인 보호제도 -
기사입력 : 2023.08.30 08:59
지난주에는 주택임대차보호법의 내용에 대해서 자세히 알아보았는데 이번 주에는 전 주에 이어서 주택임대차보호법의 적용 범위 및 임차인 중에서도 더 경제적 약자인 소액임차인을 보호하는 제도에 대해 알아보자. 그보다 지난주 대항력 및 확정일자의 성질에 대해 알아보았는데 그렇다면 대항력 및 확정일자와 등기부상 설정된 근저당 설정 일자와의 순위 관계는 어떻게 될까? 그 내용을 먼저 알아보면 아래와 같다.
전입신고 및 확정일자와 등기부상 근저당과의 관계
1. 전입신고 1일 + 확정일자 1일과 근저당 접수일 1일
= 대항력 및 우선변제권 없음
2. 전입신고 1일 = 확정일자 2일과 근저당 접수일 2일
= 대항력은 있으나 우선변제권은 근저당권과 동순위
3. 전입신고 1일 + 확정일자 2일과 근저당 접수일 3일
=대항력과 우선변제권 모두 우선순위
4. 확정일자 1일 + 전입신고 2일과 근저당 접수일 2일
= 대항력 및 우선변제권 없음
위 표의 1을 보면 우리가 반드시 알아야 할 중요한 내용이 숨어있다. 임차인이 법의 보호를 받으려 법에서 정한 대로 잔금일인 1일에 전입신고와 함께 확정일자를 함께 설정받았는데, 임차인이 잔금을 치르고 이사한 그날 임대인이 같은 물건(임차인의 임차주택)을 담보로 은행에서 대출받고 근저당을 설정하였다면 임차인의 대항력 및 우선변제권은 어떻게 되는 것일까?
보시는 바와 같이 임차인에게는 대항력 및 우선변제권이 없다(보증금을 보호받지 못한다). 그 이유는 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 대로 대항력은 익일 0시부터 발생하기 때문이다. 바로 임차인이 아무리 노력해도 위험은 항상 존재하고 있음을 알 수 있는 대목이다(위험이 없으려면 잔금일 하루 전까지는 등기부등본 확인 후 전입신고를 해야 한다). 하지만 위 표는 모든 임대차계약 후 소중한 내 전세보증금을 지킬 수 있느냐 없느냐의 기준표이기에 모든 임차인은 위 표를 잘 이해하고 적용해야 한다.
이제부터는 주택임대차보호법의 적용 범위에 대해 알아보자. 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위는 사실 임차인이 임차하여 실제 살고 있는 대다수 주택에 모두 적용된다. 즉, 등기된 모든 주택뿐만 아니라 소유권보존등기를 받지 않은 미등기 건물에도 임차인이 임차하여 실질적으로 주택으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 적용을 받기 때문이다.
주택임대차보호법의 광범위한 적용은 준공필증을 받지 못한 건물, 무허가 또는 가건물, 계약자를 제외한 가족만의 전입, 상가이지만 절반 이상(절반 이하면 상가임대차보호법 적용)을 주택으로 쓰는 경우, 외국인의 체류지 변경 신고 한 경우(법인은 전세 임대주택지원 법인 및 중소기업 법인 외 해당 안 됨) 등 등기부나 건축물대장상 주거용이 아니어도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 대다수가 주택임대차보호법의 적용 대상이 된다. 다만, 화장실과 독립된 주방 시설이 반드시 갖춰져 있어야 하며 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법을 적용하지 아니한다.
다음은 소액임차인 보호제도이다. 주택임대차보호법은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 지역에 따라 일정액의 보증금 중 소액의 보증금을 최우선으로 보호해주는 소액임차인 보호제도가 있는데, 소액임차인이란 임차보증금이 주택임대차보호법이 규정하는 소액보증금의 범위 내에 해당하는 임차인으로서, 주택임대차계약에 있어서 임차인 중에서도 영세 소액임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법상 소액임차보증금 중 일정액을 다른 어떤 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있도록 보호하여 주는 제도이다. 따라서 최우선변제권은 법에서 정한 일정액 이하의 금액으로 임대차계약을 체결한 소액임차인이 확정일자의 유무와 관계없이 주민등록 전입(대항력확보)만으로도 보호해준다.
※ 최우선변제금 설정 일자의 기준은 임대차 계약일이 아닌 근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권 중에서 가장 빠른 날짜가 최우선변제 설정일자가 된다.
지금까지 주택임대차보호법에 대해서 알아보았다. 그러나 주택임대차보호법으로 경제적 약자인 임차인을 아무리 보호하려 해도 보호할 수 없는 경우가 있다. 바로 시장시세보다 더 높은 금액으로 전세 계약을 체결한 경우와 선순위권리금액과 내 전세보증금 총액의 합이 건물의 시장가치를 상회하는 경우이다. 즉 시장가치(최악의 경우를 상정한)와 내 보증금 순위가 안전한 범위 내에 속한 순위인지 확인하는 권리분석만 제대로 된 상태라면, 주택임대차보호법에서 규정한 내용대로 철저하게 지키기만 한다면 굳이 많은 돈을 들여 전세권설정이나 보증보험을 들지 않더라도 안전하게 내 보증금을 지킬 수 있게 되는 것이다.
특히 다세대(빌라)주택 및 오피스텔의 경우 매매사례 부족으로 시세 파악이 어렵다는 점 그리고 다가구주택의 경우에는 자신보다 먼저 입주한 다른 임차인이 많은 경우 경매 등에서 순위에 밀려 보증금을 전액 배당받지 못하여 큰 손해가 발생하는 경우가 많다. 보증금이 최우선변제 보증범위 내 월세 계약인 경우 주민등록 전입만으로도 최우선변제 등으로 보호받을 수 있기에 문제가 없겠지만 최우선변제 보증범위를 벗어나는 전세계약의 경우 선순위임차인의 수와 그 보증금액의 총합계액에 대해 알아야 하는 것은 대단히 중요한 일이다.
맘에 드는 주택에 대해 임대차계약을 못하는 아쉬움보다 내 보증금을 안전하게 지키는 일이 훨씬 중요한 일임을 잊지 말자. 다음 호에는 계약기간이 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못하는 경우 대처 방법인 임차권등기와 안전한 전세 계약 방법에 대해 알아보자.
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