조용덕 부동산학 박사 / 본지 자문위원

 

부동산도 경제재 중 하나로서 그 가치를 판단하려 할 때에는 참고하거나 확인해 보아야 할 부분이 참으로 많다.

 

그 중 꼭 알아야 할 중요한 내용 몇 가지를 알아보면 첫째, 부동산입지와 가격결정 요인이다. 부동산의 가격은 곧 입지 또는 효용성에서 결정난다고 할 수 있는데 농지보다는 주택지가, 주택지보다는 상업지가 더 비싼 이유가 그것이다.

 

두 번째는 가계와 기업의 이동을 보아야 한다. 신도시가 만들어지면 많은 이주수요가 발생하며 산업단지가 들어서는 공단 또한 마찬가지이다. 이는 지역인구의 증가요인이 경제재인 부동산의 가치변화에 가장 큰 영향을 미치는 요인이라고 보는 것이 타당하다.

 

세 번째는 토지이용의 변화이다. 농지로 활용되던 토지가 도시의 확장으로 주거지나 상업지로 바뀐다면 그 경제적 가치변화는 크게 변할 수밖에 없게 된다.

 

넷째는 사회·인구학적 구조변화이다. 예전에는 청·장년층이 주류인 사회여서 여러 부동산 중 상업 및 업무시설이 주류를 이루었다면 향후에는 고령사회 또는 초고령사회로 변화하며 생활에 꼭 필요한 주택이나 임대용부동산의 수요로 변화가 예상된다. 이처럼 사회·인구학적 구조변화에 따라 부동산시장도 마찬가지로 큰 변화를 겪게 된다.

 

다섯째는 정치·경제적 상황변화이다. 부동산시장은 정부의 부동산정책이나 경제상황에 따라 많은 영향을 받는 경제재라는 뜻이다. 정부의 정책에 맞서려 하지 마라는 속담이 있다. 따라서 정부의 정책변화 또는 경제상황 변화에 대해 면밀히 분석하고 투자에 나선다면 위험의 회피뿐만 아니라 안정된 수익창출도 가능하게 된다.

 

여섯째는 투자 및 자본시장의 흐름을 정확하게 파악하고 있어야 한다. 부동산에도 여러 종류가 있으며 시대에 따라 투자의 여건과 선호하는 종목도 변하게 되고 또한 금리 등 자본시장의 변화에도 부동산시장은 예민하게 반응한다.

 

마지막으로 지역개발 현황 등 여러 요소들이 있다. 부동산시장의 변화는 주변지역의 개발뿐만 아니라 해당 부동산의 직접 개발에서도 많은 변화를 가져온다. 따라서 장기 도시기본계획 분석을 통해 현재 주변지역의 부동산시장변화를 면밀히 분석한 후 앞으로 크게 변화될 지역을 파악하고 분석하여 투자에서 선점하여야만 다른 투자자보다 앞서나갈 수 있게 된다.